河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀10民终2422号
上诉人（原审被告）：王梦花。
委托代理人：高月发，河北天捷律师事务所律师。
委托代理人：魏瑞峰，河北天捷律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周留顺。
委托代理人：李庚，大城县中源法律服务所法律工作者。
委托代理人：史学军，北京市富华邦律师事务所律师。
上诉人王某某因与被上诉人周留顺确认合同无效纠纷一案，不服河北省大城县人民法院（2015）大民初字第2479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告开发大城县北桃子温馨家园住宅楼，因资金短缺于2014年10月8日向被告借款100万元并签订借款协议一份，协议约定借款期限一年，自2014年10月8日至2015年10月8日，借款利率为月息4%，并约定如到期不能偿还借款，用原告开发的商品房以低于市场50%的价格抵顶借款。借款协议签订后，原告按月息4%向被告支付了三个月共计12万元的利息。2015年4月，原告用其开发的价值2270686.6元的10套商品房抵顶被告100万元的借款并为被告出具购买楼房的收据3张。被告称已履行完毕，但原告称是被告强行入住，另查明，原告开发的大城县北桃子温馨家园国有土地使用权人为周留顺，使用权类型为工业，证号分别为大城国用（2012）第00090号、大城国用（2012）第00091号，原告开发的上述楼房未办理建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房产销售许可证。以上事实有原、被告签订的借款协议，购房收据、国有土地使用权证及原、被告陈述证实。诉讼中原告称其以总价值2270686.60元的10套楼房抵顶被告100万元的借款，该价格低于市场价的50%，显失公平且违反法律规定，应属无效，并提供了原告与史化书、刘占国、周瑞得三人签订的购房合同、收款收据、楼房出售价格表，本院（2015）大民初字第1575号民事判决书、（2015）大民初字第1758号民事调解书。对此被告不予认可，称原告开发的楼房属于小产权房，无市场价可依，原告以低于市场价50%的价格抵顶100万元借款的说法不能成立，无事实及法律依据，该协议已履行完毕，被告已将该抵顶房屋转让第三人，并提供证人张某出庭作证证实。
一审法院认为，被告向原告借款100万元，有原、被告签订的借款协议证实，双方当事人均无异议，本院予以认定。最高人民法院《关于认真学习贯彻适用﹤最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定﹥的通知》第三条第（二）项规定，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《规定》）施行后新受理的一审案件，适用本《规定》，该《规定》于2015年9月l日起施行，而本案受理时间为2015年l1月17日，故本案应适用该《规定》。原、被告以签订低于市场价50%的房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，被告请求履行该房屋买卖合同，法院应当按照民间借贷法律关系审理；同时，涉案房屋的建设既非房地产开发企业开发，所涉土地使用权性质为原告的工业用地，开发上述楼房未办理建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、房产销售许可证，在本院一审辩论终结前原告方仍未取得相关建设手续，故原、被告双方有关“用开发的商品房以低于市场50%的价格抵顶借款”的条款无效。原告应当向被告给付借款本金100万元及相应利息。原、被告约定的借款利率过高，超过年利率36%部分的利息约定无效，原告要求被告返还已支付的超过年利率36%部分的利息即3万元，应予支持，该款可自原告拖欠被告利息数额中扣减。原告应自2015年1月8日起按照年利率24%的标准向被告支付利息，截至2016年5月7日，原告共应向被告支付利息32万元，扣减3万元，尚应支付29万元。原告不履行偿还借款本息的义务，被告有权申请处理涉案房屋以偿还债务。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条的规定，判决：一、原告周留顺与被告王梦华于2014年10月8日订立的借款协议中约定的借款人用低于市场价50%的大城县北桃子村温馨小区楼房房产抵顶借款的条款无效。二、原告周留顺向被告偿还借款本金100万元，利息29万元，于本判决生效后五日内履行。案件受理费1300元，由原告负担650元，被告负担650元。
原审判决后，王某某对一审判决不服，向本院上诉，请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：1、一审判决明显超出被上诉人的诉请；2、本案不存在以房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形；3、依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》判决返还已支付的超过年利率36%部分利息即3万元，明显适用法律错误。
被上诉人周留顺答辩称，1、一审判决没有超出诉讼请求，周留顺起诉了两项合同条款无效请求，一审判决确认超过年利率24%的部分无效，确认未超过24%的年利率的部分有效并判决周留顺偿还借款及利息，符合法律规定；2、本案合同以房顶借款的条款是合同载明的，该条款严重违反了法律规定。上诉人以具体房屋坐落不确定为由，认定不符合以房屋买卖合同作为借款担保情形依法不能成立；上诉人要求不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》不符合法律规定；上诉人错误的理解《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该规定不是民间借贷的解释，同时该条款应理解为无论缔约是有无所有权，合同均有效。一审判决被告有权申请处理涉案房屋以偿还债务与50%价格抵房条款并不矛盾。3、判决已支付的超过年利率36%部分利息3万元符合法律规定。
本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，周留顺在开发大城县北桃子温馨家园住宅楼过程中，因资金短缺于2014年10月8日向王梦花借款100万元并签订借款协议一份，协议约定借款期限一年，自2014年10月8日至2015年10月8日，借款利率为月息4%，并约定如到期不能偿还借款，用周留顺开发的商品房以低于市场50%的价格抵顶借款。借款协议签订后，周留顺按月息4%向被告支付了三个月共计12万元的利息。关于一审判决是否超过周留顺的诉请问题，周留顺一审期间起诉第一项即要求确认借款担保协议中约定的利息超过年利率24%的部分无效，超过部分予以返还。而一审判决确认超过年利率24%的部分无效，确认未超过24%的年利率的部分有效并判决周留顺偿还借款及利息并无不当；关于是否存在以房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形问题，双方于2014年10月8日签订的借款协议中明确记载关于以房顶借款的条款，王某某自认该条款是担保条款，与其具体房屋坐落不确定不构成担保的主张自相矛盾，王某某虽主张周留顺2015年4月主动提出以房抵本息，但周留顺不予认可，且王某某就其该主张并未提供充足证据；王某某主张应该适用《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该条款是指缔约时有无所有权，合同均有效，与涉案房屋是否存在违法行为无关；关于已支付的超过年利率36%部分是否返还问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。现双方协议中约定的年利率为48%，已超过36%，现周留顺主张超过36%部分利息予以返还依法应当予以支持；因周留顺并未将涉案本息给付王梦花，计息时间应截止到本判决生效之日止，一审判决截止时间为2016年5月7日稍欠妥当，应予以纠正；综上所述，原审判决部分事实认定不清，适用法律错误，上诉人上诉请求予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河北省大城县人民法院（2015）大民初字第2479号民事判决第一项，即：“一、原告周留顺与被告王某某于2014年10月8日订立的借款协议中约定的借款人用低于市场价50%的大城县北桃子村温馨小区楼房房产抵顶借款的条款无效。”
二、变更被上诉人河北省大城县人民法院（2015）大民初字第2479号民事判决第二项，即：“原告周留顺向被告偿还借款本金100万元，利息29万元，于本判决生效后五日内履行”为“上诉人周留顺于本判决生效后五日内偿还王某某借款本金100万元，及自2015年1月8日起按照年利率24%的标准向王梦花支付至本判决生效之日期间的利息，并扣减已支付的超过年利率36%部分的利息即3万元。”
如果被上诉人未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费1300元，由周留顺负担650元，王某某负担650元。二审案件受理费1300元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 欣
代理审判员 杨 莉
代理审判员 李成佳
二０一六年七月二十日
书 记 员 薛 炜 |
